De overheid heeft een zorgplicht om inwoners van Nederland een dak boven het hoofd te bieden. Door het woningtekort lukt dat nu al niet meer en de vraag neemt alleen maar toe. In tijden van schaarste stijgen de prijzen en dat is wat we al jaren zien. Dit is ook het geval in Diemen, waar het evenwicht tussen sociale huurwoningen. Middenhuur woningen, vrije sector en koopwoningen volledig zoek is. Hoe herstellen we dit evenwicht? Dat is niet alleen maar op te lossen door bij te bouwen, maar door slimmer te verdelen. De doorstroming in Diemen van een kleine naar een grote woning en van groot naar klein stagneert.
De landelijke politiek heeft de ambitie uitgesproken, met een coalitie van 34 organisaties op het gebied van wonen, bouwen en zorg en welzijn, om voor 2030 1 miljoen woning te bouwen. De vraag ligt voor “Waar moeten de 1 miljoen woningen worden gebouwd”? De overheid en gemeenten houden het liefst vast aan het beschermen van de natuur en de buitengebieden. Dat is helaas niet vol te houden met een dergelijk ambitie. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) wijst in een rapport, dat in juni 2021 is gepubliceerd, groene gebieden aan waar in totaal 300.000 extra woningen zouden kunnen komen. Wat betekent dit voor Diemen?
Volgens dit rapport zijn Diemen en haar directe omgeving geen onderdeel van de groengebieden waar eventueel gebouwd kan worden. Met andere woorden; als de grote bouwprojecten in Diemen zijn afgerond dan heeft Diemen een maximale bijdrage geleverd aan het terugdringen van het woningtekort in de regio.
Ons Diemen is van mening dat Diemen bijna vol gebouwd is met onbetaalbare woningen. Er is een woonvisie 2018 van de gemeente gebaseerd op onderzoek (WiMRA) uit 2017 van de Metropool Regio Amsterdam. De daarin beschreven ambities, om voor specifieke doelgroepen te bouwen, worden niet gehaald. De aandacht moet nu uitgaan naar sociale woningbouw (sociale en middenhuur woningen).
In 2021 was er weer een grootschalig WiMRA onderzoek van de Metropool Regio Amsterdam.
De uitkomsten worden verwacht in het voorjaar van 2022. Op basis van die informatie willen we de woonvisie van de gemeente Diemen en de daarin genoemde ambities aanscherpen.
Woningvoorraad
De voornaamste afname in de betaalbare segmenten van de woningvoorraad zit in de huurwoningen van particuliere aanbieders en in het koopsegment. Ten tijde van de vaststelling van de woonvisie was er bijvoorbeeld nog een substantieel aandeel koopwoningen in Diemen dat ook voor lage en middeninkomens bereikbaar was. Dat aandeel is door de enorme prijsstijgingen grotendeels verdampt. Bij de verkoop van de eerste fasen van Holland Park (voorjaar 2015) zaten koopappartementen vanaf 160.000 Euro (dat is betaalbaar). Bij de oplevering van die woningen in 2017 werden diezelfde woningen door de eerste kopers al aangeboden voor 260.000 Euro. Op deze wijze zijn grote delen van de woningvoorraad een segment ‘opgeschoven’. Particuliere verhuurders of beleggers van huurwoningen kunnen woningen bij verhuizing veelal voor een veel hoger bedrag (in de vrije sector) verhuren, mede als gevolg van door het Rijk doorgevoerde wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel. Dit stelsel gaat uit van de WOZ-waarde (wet Waardering Onroerende Zaken) Ook dit heeft voor afname van de betaalbare voorraad gezorgd. Vrijkomende huizen in de sociale sector worden gewaardeerd op de verkoopwaarde van het huis. Die is inmiddels zo hoog, dat die vrijgekomen sociale huizen in het hogere huur segment terechtkomen of ze worden verkocht.
Alleen bouwen in Holland Park-Zuid
Het bouwen ten koste van groen en speelplekken is niet wat de meeste inwoners willen. De kansen liggen dus voorlopig geheel in Holland Park Zuid. De nu geplande woningen in Buitenlust en Biesbosch willen we in Holland Park-Zuid realiseren.
Vergroten Toewijzingskansen Huurwoningen
Op woningen waarvan de huurprijs iets boven de huur liberalisatiegrens ligt, heeft de gemeente geen of nauwelijks invloed terwijl er juist voor die woningen een grote vraag is. Diemenaren maken, vanwege het groot aantal inschrijvingen door woningzoekenden uit de regio, nauwelijks kans op toewijzing van een woning.
Jonge Diemenaren die hun hele leven in Diemen woonachtig zijn, verlaten met pijn in hun hart hun Diemen omdat het ze niet lukt om een betaalbare huurwoning toegewezen te krijgen. In andere gemeenten kunnen ze sneller een betaalbare woning krijgen. Dat doet pijn!
Onze speciale aandacht gaat uit naar de bouw van woningen voor starters, senioren en middeninkomens en wij willen een extra inspanning leveren (tijdelijke woningen, transformatie van kantoren) om de acute nood bij studenten, spoedzoekers, arbeidsmigranten en daklozen op te lossen. Ook willen we meer ruimte voor alternatieve woonvormen (Tiny house) en coöperatieve woonprojecten.
De vraag naar huurwoningen is hoog en wachten op nieuwbouw mag niet de enige optie zijn:
- Met woningcorporaties overeenkomen om 50% van de vrije sector huurwoningen in Diemen met een huur tot 1.000 Euro aan inwoners en sociaal en economische gebondenen toe te wijzen.
- “Scheef” wonen stapsgewijs terugdringen. Bijvoorbeeld de bewoners van sociale huurwoningen die geen huursubsidie ontvangen, alternatieven aanbieden net boven de huursubsidiegrens om de woning beschikbaar te krijgen voor mensen die wel in aanmerking komen voor huursubsidie.
- Inschrijvingsduur voor sociaal en maatschappelijke gebonden Diemenaren met 5 jaar verhogen voor woningen in Diemen om de kans op toewijzing te vergroten.
- Vergoeding inschrijvingskosten bij Woningnet aan Diemenaren die 18 jaar oud worden en minstens vijf jaar in Ons Diemen wonen. Jongeren stimuleren om zich zo vroeg mogelijk in te schrijven bij Woningnet.
- Tijdige informatie vergroot de kansen op een woning: woningzoekenden van Diemen, via een loket informeren zodra een sociale huurwoning of goedkope vrijesectorwoning exclusief voor Diemenaren beschikbaar is.
Betaalbare huur- en koopwoningen voor starters, lage- en midden-inkomens
Verdien je net meer dan ca € 1.700, ‐ netto p.m. dan val je overal buiten. Geen sociale huurwoning, geen huur‐ of zorgtoeslag. De gemiddelde huurprijs van het huidige aanbod in Diemen ligt voor de meeste woningen tussen de 1.200, ‐ en 1.700, ‐ euro. Voor een grote groep Diemenaren is dit onbetaalbaar.
Het kopen van een woning in Diemen is voor heel veel Diemenaren niet meer mogelijk. Zoals overal in de Randstad hebben starters nauwelijks kansen om een woning te kopen omdat de koopprijzen in het hele land fors stijgen. Een woning die nu 480.000 kost, zal waarschijnlijk met aanhoudende prijsstijgingen over 4 jaar ruim 700.000 kosten.
De salarisontwikkeling van starters kan deze prijsstijgingen niet compenseren waardoor de toekomst er niet rooskleurig uitziet.
Ons Diemen wil met een nieuwe blik op de realiteit alternatieven ontwikkelen/realiseren zodat
Diemenaren Diemen niet hoeven te verlaten. Ons Diemen denkt niet uitsluitend langs de geëigende paden; we zijn een jong en creatief team en zoeken naar mogelijkheden om onze inwoners te behouden.
Creatieve mogelijkheden die wij verder willen uitwerken:
- Opties op nieuw te bouwen koopwoningen met een vastgestelde prijs waarvan de koop over
5 jaar plaatsvindt. Starters weten wat ze over 5 jaar moeten betalen ongeacht de waardeontwikkeling van de woning. Ze hebben de tijd om aan de inkomenseisen te werken.
- Van de nieuwbouwprojecten moet ten minste twee derde (huur en koop) binnen de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vallen. Deze is vanaf 1 januari 2022 € 355.000 en bij het toepassen van energiebesparende maatregelen € 376.300.
- Waarom kan er geen oplossing gevonden worden voor mensen die jarenlang maandelijks een huur betalen die hoger is dan de maandelijkse kosten als de persoon een woning zou kopen? Is het rechtvaardig dat er geen oplossing gecreëerd kan worden voor deze doelgroep? Wij gaan met alle partijen in gesprek om dit te proberen op te lossen. Landelijk wordt sinds kort hierover ook nagedacht en hopelijk komt er een oplossing voor deze scheve verhouding.
Landelijke ontwikkelingen;
Over wonen moeten we echt anders gaan denken, zoals de optie om kleiner te gaan wonen en in een collectieve woonvormen te wonen. Door te blijven borduren op bestaande denkbeelden, zelfs tot aan de DNB aan toe, heeft tot op heden niet geleid tot oplossingen. Het probleem wordt alleen maar groter.
Op gemeentelijk niveau zijn we natuurlijk sterk afhankelijk wat het rijk doet, maar moeten we wel zo volgzaam zijn? Er zijn wel mogelijkheden. Zie bijvoorbeeld. https://collectiefwonen.nl en dan specifiek cpo(h)/co-creatie. Dit staat voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap voor Huurders, lokale woonprojecten waarvoor we de handen op elkaar moeten krijgen. De Rietschuur en Holland Park zijn actuele opties om deze mogelijkheden te onderzoeken. We noemen hier de Rietschuur, omdat hier ingezet wordt op woningen voor senioren. Waarom zouden we niet oud en jong bij elkaar laten wonen?
De Raamovereenkomst Prestatieafspraken Diemen 2020-2023 biedt hiervoor de ruimte. Hierin zijn afspraken vastgelegd met het HuurdersPlatform Diemen (HPD) en de woningbouwcorporaties, zoals Rochdale, DeKey en Stadgenoot.
Zie ook https://www.tudelft.nl/bk/onderzoek/onderzoek-bij-bouwkunde/1m-homes. Een kwestie van durf. Dit doet ook weer de discussie rondom de Tiny Houses herleven. Waar in Diemen is hiervoor nog ruimte?